El Colegio de Administradores de Fincas (COAF) de Huelva ha logrado consolidar una gran familia sólida de profesionales colegiados, y queremos destacar a las nuevas generaciones de administradores de fincas onubenses que aportan una frescura necesaria en esta institución, que acaba de cumplir 14 años. En esta ocasión, para nuestra sección de entrevistas destacamos a un administrador de fincas sui géneris en el gremio. Nos referimos a Óscar Camacho Carrasco, que encabeza el despacho Anzen Fincas (Pablo Rada), miembro de la junta directiva del COAF y también Vocal de Formación del Colegio onubense.
Óscar Camacho se define primero como ingeniero industrial, rama en la que está titulado y debidamente colegiado, y luego como administrador de fincas, y en la medida de lo posible intenta compaginar ambos ámbitos, y también complementarlos.
Pregunta.- ¿Cómo acaba un ingeniero industrial como administrador de fincas?
Respuesta.- Fue con la crisis económica, a raíz de que cerrara la empresa donde trabaja como ingeniero jefe de obra, cuando me vi obligado a tomar otra salida profesional, de ahí que decidiéramos abrir un despacho de administración de fincas. Nunca tuve como vocación la profesión de administrador de fincas, pero fue una oportunidad laboral en plena crisis económica.
P.- ¿Cómo describiría esos comienzos?
R.- Empezamos en el año 2013, y recuerdo que entonces, recomendados por amigos y conocidos, consideramos la posibilidad como una oportunidad aplicar nuestros conocimientos en un sector diferente, es decir, enfocar la administración de fincas por otra perspectiva. Lo original de este modelo que proponemos es que se trata de una gestión que aporta un plus respecto a otros despachos: un punto de vista técnico.
P.- ¿No hubo algún antecedente familiar o algún mentor?
R.- Lo cierto es que no. En mi familia no tengo antecedentes que se hayan dedicado a la administración de fincas, una tradición familiar que sí se ve en otros compañeros. No, en mi caso no hubo nadie que me ‘empujara’ a la administración de fincas, aunque sí que me aconsejaron amigos y conocidos una vez cerró la empresa donde trabajaba como ingeniero y tuve que buscar otra salida profesional.
P.- ¿Qué aporta a la administración de fincas un ámbito a priori tan ajeno a este sector como es la ingeniería industrial?
R.- Pues, lejos de lo que pudiera parecer, aportan bastante los conocimientos en ingeniería industrial, sobre todo si tenemos en cuenta que todo edificio es puramente técnico, desde su composición a su funcionamiento, independientemente de la gestión administrativa. Y esa perspectiva técnica que ofrecemos en nuestro despacho es la que tiene ver con las instalaciones, sus características técnicas, las reformas, el mantenimiento, normativas de cumplimiento, con conocimientos más profundos y precisos que los que pudiera tener un abogado o un economista, que son las profesiones más comunes en los despachos de administradores. Por otro lado, la comunidad de propietarios también se beneficia porque algunos servicios de proveedores también pueden ahorrarse con esta gestión técnica. Y es eso precisamente el elemento diferenciador que intentamos incorporar en las comunidades de propietarios.
P.- ¿Y han demostrado que funciona?
R.- Nosotros intentamos aplicar en la gestión de la finca esos conocimientos técnicos, pero muchas veces pasa en la administración de fincas y sus comunidades vecinales que no estamos acostumbrados al mantenimiento preventivo, sino más bien al planteamiento correctivo, es decir, que cuando se rompen las cosas es cuando se arreglan, y normalmente, eso suele salir más caro para los propietarios. Con nosotros, la comunidad tiene garantizado un extra en el mantenimiento que requiere el edificio, de manera que se evitan así muchos problemas presentes y otros que podrían agravarse en el futuro. Nosotros apostamos por el mantenimiento preventivo.
P.- ¿Cómo y dónde fueron esos inicios?
R.- Los comienzos, antes de acabar en la avenida Pablo Rada, fueron en el edificio Bermudas, en la zona de Inverluz. En estos inicios, lógicamente la gestión como administrador de fincas comenzó con edificios donde vivían familiares y amigos, inmuebles adyacentes, y también conté con la ayuda de otros compañeros de profesión, como Javier de Vega, que nos cedió la gestión de algunas de sus fincas administradas para ayudarnos en este arranque. Fue en definitiva un proceso lento y que fue madurando poco a poco a medida que íbamos consiguiendo la gestión de más comunidades.
P.- En la actualidad, ¿cuántas comunidades administra y dónde se ubican?
R.- Hoy en día, gestionamos alrededor de 55 comunidades de vecinos en la provincia, sobre todo en edificios de Huelva capital, aunque también tenemos bastantes comunidades repartidas en el área metropolitana y el litoral, como Punta Umbría, Isla Cristina, Aljaraque, El Portil o La Antilla. Ha sido un proceso muy lento, y el crecimiento no fue inmediato. Pero hemos logrado consolidarnos con el paso de los años.
P.- Hay toda una provincia por explotar…
R.- Lo cierto es que a los administradores de fincas no nos va a faltar el trabajo, porque comunidades hay y seguirá habiendo. Sin embargo, el problema reside en la rentabilidad que pueda sacar el profesional a la finca, porque a lo mejor tener más comunidades no sale necesariamente más rentable al administrador. Por lo tanto, pastel hay para todo el mundo, sólo tenemos que ver cómo lo repartimos o entramos en él.
P.- ¿Qué podría decirnos sobre su experiencia en la administración de fincas y en las reuniones vecinales?
R.- Cuando trabajas con los propietarios, te das cuenta de que el problema no está tanto en la comunidad o el edificio como en las propias personas y en el concepto que tienen del administrador de la finca. Por norma general, no se conoce cuál es realmente el papel del administrador, y muchos tienden a pensar que estamos para hacerlo todo, y no es así. En este sentido, podríamos considerar una comunidad de vecinos como una empresa en la cual los dueños son los propietarios, y hay un representante que es el administrador de fincas, pero quien tiene que dar la cara es el presidente de la comunidad. De este modo, mi cliente es la comunidad, y no todos y cada uno de los vecinos. Es el funcionamiento que debería presuponerse, pero en la realidad no es así, por el falso concepto que se tiene del administrador de fincas como primer responsable y como el que tiene que solucionarlo todo.
«Debería obligarse por Ley la colegiación para ejercer como AAFF»
P.- ¿Tuvo claro desde un primer momento que se colegiaría en el COAF?
R.- De hecho, fue lo primero que hice. Como es lógico, antes ya estaba como colegiado en el Colegio de Ingenieros Industriales. Como ocurre en la profesión de ingeniero, entiendo que colegiarse que es una obligación y una garantía de cara a los clientes.
P.- ¿Y qué opina de los que llaman ‘intrusos’, los que trabajan al margen de la colegiación?
R.- Insisto en que la colegiación debería ser obligatoria, ya que este amparo colegial proporciona al profesional una serie de beneficios y seguridad para el desempeño de su trabajo, además de una mejor preparación, y eso se traduce en un máximo rigor y garantías para el comunero y el edificio, adaptados siempre a las últimas normativas. Otra cosa diferente, en mi opinión, es que estar colegiado o no defina a un buen o a un mal profesional. Es decir, el hecho de que un administrador de fincas ejerza sin colegiarse no lo hace peor gestor, pero sí que carece de esos beneficios, la seguridad y las garantías que son imprescindibles en la gestión de la finca.
P.- ¿Cómo podría solucionarse el problema de la competencia desleal?
R.- Pienso que la mejor fórmula sería que legalmente obligasen a colegiarse a toda persona que quisiera ejercer como administrador de fincas, como ocurre en otras profesiones como la abogacía o la arquitectura. Yo, por ejemplo, como ingeniero obligatoriamente tengo que visar un proyecto amparado por un Colegio si quiero que salga adelante. Entonces, dadas las circunstancias, la única forma de combatir el intrusismo que se me ocurre es por la vía legal, mediante una normativa. En el momento en que ya se obliga al profesional a colegiarse para ejercer, la cosa cambia. De igual modo, podrían valer medidas que ya funcionan en otras instituciones colegiales, como un contrato común para todos los colegiados, así como que el COAF pudiera disponer de una gran base de datos para proporcionar un visado electrónico necesario para trabajar con las comunidades de vecinos. Por lo tanto, sólo por Ley se podría solucionar el problema del intrusismo. Así, por ejemplo, instituciones públicas como Hacienda o empresas como los bancos pedirían al administrador de la comunidad como requisito para realizar gestiones la colegiación y la documentación para ello.
P.- ¿Piensa que el cliente, el vecino, es consciente del problema?
R.- Sobre el propietario, en líneas generales puedo decir que siempre va a buscar la opción más barata, pagar lo menos posible, y encima que este administrador haga de todo. Esta situación por algún sitio tiene que reventar un día, no se puede sostener esta diferencia abismal de precios. Y este problema no se da tanto fuera de Andalucía, donde sí parece que hay un mayor respeto hacia la figura del administrador de fincas colegiado. Sin embargo, aquí vemos cómo casi siempre los propietarios optan por el administrador de fincas que tiene los precios por los suelos. Explicado de otro modo, puedo llegar a decir que soy ingeniero, administrador de fincas, con tal curriculum, colegiado, etcétera, y ahora viene otro diciendo lo mismo, pero no es colegiado. Uno cobra equis, y el otro equis menos uno… La gente va al de equis menos uno.
«Las comunidades de vecinos siempre buscan lo más barato, sin importar la calidad»
P.- En normativas importantes como la Ley de Accesibilidad, ¿se ha encontrado muchos problemas en las comunidades?
R.- Aquí estamos en lo mismo de siempre. La responsable de realizar todas las obras de accesibilidad obligatorias es la comunidad de propietarios. Pero cuando algo cuesta dinero, los propietarios se retraen y las reformas quedan aparcadas. Los propietarios muchas veces no entienden que, además de constituir un incumplimiento normativo, su decisión también afecta a sus vecinos, personas que tienen en muchos casos problemas de movilidad-accesibilidad en las zonas comunes. Nosotros comunicamos claramente a nuestras comunidades qué hay que hacer en materia de accesibilidad. Otra cosa es que la comunidad se implique económicamente. Realmente, en general todo se reduce al dinero que cuesta a cada uno de los vecinos, sin tener en cuenta la obligación legal. Poniendo otro ejemplo, en el mantenimiento de una fachada deteriorada, la cuestión no es que haya que discutir si hay que reformar o no esa fachada, sino que hay que hacerlo sí o sí. Y es un error muy común entre los comuneros, que reivindican mucho sus derechos, pero no cumplen al mismo nivel sus obligaciones.
P.- En cuanto a la morosidad, ¿ha sido un obstáculo en alguna comunidad?
R.- Afortunadamente, todas las reclamaciones que hemos realizado han prosperado prácticamente al 100%, incluso las que afectaban a las entidades financieras (sólo hay que saber a qué banco reclamar). Siempre recordamos que el pago de las cuotas es una obligación del comunero, y la comunidad siempre puede tomar la decisión de llevar al juzgado a los propietarios morosos. Y también hay que distinguir a los morosos ocasionales de los ‘profesionales’, los que arrastran grandes deudas con la comunidad y que sólo responden cuando les mandas un burofax o requerimiento judicial. Sea como sea, nosotros hemos tenido suerte ya que hemos podido resolver la mayor parte de las reclamaciones
P.- ¿Qué puede decirnos de su presencia en la junta directiva y en la Vocalía de Formación del COAF?
R.- Es un servicio fundamental que ofrecemos en el Colegio de Huelva. Como Vocal de Formación, soy quien se encarga de organizar los cursos de formación para los colegiados. Las temáticas de las formaciones las elegimos en base a la experiencia, los contactos, el contexto y estando en todo momento atento a las últimas normativas que afectan al sector de la administración de fincas, como puede ser la protección contra incendios.
P.- ¿Qué valoración hace del último ejercicio desde el punto de vista formativo?
R.- Desde el COAF consideramos la formación un pilar central, y valoramos muy positivamente la respuesta de los compañeros que han acudido a cada una de las sesiones convocadas. Y también he de destacar que una de las claves en esta participación creciente de colegiados ha sido el cambio en quién realiza las ponencias: ahora intentamos que quienes impartan la formación sean profesionales del sector en cuestión, y no comerciales de tal o cual empresa. Por eso, el balance no puede ser más que positivo, e insisto en que ha sido fundamental cambiar al comercial por un profesional del sector.