“La pandemia ha puesto de relieve aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal que han quedado obsoletos”

• “La reforma más urgente que necesita la actual legislación es la celebración de juntas de propietarios telemáticas en determinadas circunstancias, sin verse obligado a delegar el voto y no poder ser partícipe directo”

• “Cuestiones como la protección de datos, la prevención de riesgos laborales, el blanqueo , las inspecciones periódicas y el ajuste a la normativa hacen que tengamos que estar reciclándonos y aprendiendo constantemente”

Visitamos a la compañera Ana Villegas Carbonero, colegiada nº 29.173 y quien ejerce en las localidades de la costa occidental algo que, sin duda, aporta particularidades a su labor cotidiana. Aunque es natural de Córdoba, vivió siempre en Sevilla hasta que se instaló en Isla Cristina, hace más de veinte años, localidad donde disfruta de su trabajo y de un entorno natural privilegiado. Ana Villegas tiene la amabilidad de acercarnos con detalle aspectos de su trayectoria, aportando además una completa visión de la profesión muy útil para aquellos que puedan estar pensando en dar el paso y dedicarse a ella o que todavía no han terminado de regularizar y profesionalizar sus servicios a través de la colegiación.

¿Por qué se decidió a trabajar en Adiministración de Fincas? ¿Hay antecedentes en su familia o lo tuvo claro desde su etapa de formación?
Estudié la carrera de Derecho y comencé a ejercer como abogada en Isla Cristina en el despacho de mi suegro, Francisco García Fernández-Balbuena en el año 1.998. La verdad es que no había pensado nunca en dedicarme profesionalmente a la administración de fincas, pero en el año 2000 había una alta demanda de administradores en la zona debido, sobre todo, a la expansión inmobiliaria de Islantilla y comencé a recibir llamadas de clientes que me pedían que administrase sus comunidades, por lo que decidí colegiarme y comenzar a ejercer como administradora de fincas, siendo ésta, a día de hoy, mi principal actividad profesional, ya que desde que me colegié, he tratado de tener una formación continua en la materia; he realizado numerosos cursos de especialización; he ido adaptando mi despacho a las innovaciones tecnológicas y, sobre todo, he tratado de dar siempre el mejor servicio a los propietarios que administro, teniendo claro que la seriedad, la honestidad y la transparencia deben ser la base de mi labor profesional. Todo ello ha hecho que mis clientes estén satisfechos y que haya ido creciendo y consolidándome en el sector.

¿Cómo ha sido la trayectoria de su despacho? ¿Desde el comienzo fue una Administración de Fincas o antes fue una inmobiliaria?
Tras comenzar como abogada y administradora de fincas, en el año 2002 y ante la jubilación de mis suegros, que habían gestionado durante décadas una inmobiliaria de reconocido prestigio en Isla Cristina, decidí continuar con su labor, por lo que busqué una nueva sede en la que unir todas mis actividades profesionales y así surgió el nombre de mi establecimiento ‘Inmobiliaria Central’, ya que considero que centrar mis tres actividades profesionales en una misma oficina es beneficioso para el desarrollo de todas ellas, al complementarse perfectamente entre sí.

Las comunidades de propietarios que administra son en su mayoría de la costa ¿Qué complejidades conlleva esto?
El 85% de las comunidades que administro están destinadas a segunda residencia en la costa. Evidentemente, ello supone que el trabajo sea muy intenso en los meses de verano, ya que la atención presencial a los propietarios y la celebración de las juntas ordinarias se concentran en tres meses. Esto hace que tenga que trabajar a un ritmo muy intenso e ininterrumpidamente durante más de 100 días seguidos, sin descansar sábados ni domingos, lo cual requiere mucha fortaleza física y mental. Además, hay que entender que el propietario que tiene 15 días de vacaciones y que lleva todo el año esperando a que llegue el verano para venir a descansar a la playa, quiere que todo funcione perfectamente y que no haya ningún problema durante su estancia. Ello requiere, por parte del administrador, tenerlo todo organizado al milímetro con antelación y, sobre todo, contar con los recursos internos y externos necesarios para dar rápida respuesta a los problemas a fin de darles una solución inmediata. Aun así, a veces surgen imprevistos o cuestiones de fuerza mayor que no se pueden resolver con la rapidez que querríamos y en estos casos, los administradores de fincas y nuestro personal debemos tener la capacidad de escuchar con serenidad y empatía a los propietarios, tranquilizarlos y agilizar al máximo las soluciones. Todo ello, sin olvidar que el resto del año nuestra actividad se sigue desarrollando de forma constante ya que los edificios deben estar en buen estado permanente y la vida de las comunidades se desarrolla todo el año: gestiones de remesas, reparaciones, obras de mejora, cumplimiento de obligaciones fiscales, nóminas de personal, etc. son gestiones que se realizan de manera constante.

Ana Villegas tiene su empresa junto a la playa, en un lugar privilegiado del municipio.

¿Trabajan en su Administración de Fincas las mismas personas durante todo el año?
Sí, en mi despacho trabajamos tres personas durante todo el año y a veces, en verano, he tenido personal haciendo prácticas de formación a través de convenios con entidades colaboradoras. Mi personal lleva toda la vida conmigo, tengo plena confianza en él y la experiencia hace que sepamos asumir y distribuir las tareas adaptándonos a las particularidades y ritmo de trabajo de cada época del año.

¿Falta todavía mucho camino por recorrer en los pueblos y en las comarcas que no son la capital para concienciar a los vecinos sobre la necesidad de contar con un Administrador de Fincas colegiado, respecto a los que ejercen desde el intrusismo?
Sin duda alguna. En los pueblos, en las comunidades de propietarios residentes todo el año, me encuentro en muchas ocasiones con vecinos que llevan ellos mismos la gestión de la comunidad o que la encargan a conocidos o amigos que son gestores laborales, o gestores administrativos, pero que no son expertos en la materia.
¿Hay diferencias entre la consideración al A.F. de los comuneros que vienen de otras comunidades autónomas respecto a los propios de la región? ¿Por aquello de que ha habido una tradición más corta sobre contar con estos profesionales colegiados?
En este caso no veo una diferencia clara por comunidades autónomas. Se trata más bien de una diferencia entre propietarios que destinan su vivienda a primera residencia en un pueblo y propietarios que viven en ciudades y que tienen una segunda vivienda en la costa. En estos casos suelen estar acostumbrados a la gestión profesional de un administrador y conocen muchas de las normativas que rigen la vida de las comunidades y es cierto que suelen ser mucho más exigentes que los primeros.

¿Conoce la iniciativa que se está trabajando para crear la figura del ‘asimilado o asociado’ al Administrador de Fincas, para dar autoridad y reconocimiento a los compañer@s que trabajan con los titulares de los despachos y ya han desarrollado experiencia en el sector?

Conozco esta iniciativa, que considero muy interesante, siempre que se desarrolle de forma adecuada. Estoy totalmente de acuerdo en que se debe dar reconocimiento al personal que lleva muchos años trabajando con los titulares y que tiene reconocida experiencia y creo que es una manera de dignificar la labor de los mismos y, por ende, de los administradores titulares colegiados con los que hayan trabajado y que, incluso puedan sustituirnos cuando sea necesario. No obstante, creo que, para dotar a esta figura de la seriedad y cualificación necesaria a tal fin, además de tener en cuenta la experiencia del personal, debería ser necesario pasar una prueba o examen de conocimientos.

Ana Villegas posa en la fachada del negocio en la Avda. Federico Silva Muñoz de Isla Cristina.

DIFICULTADES PROFESIONALES DURANTE LA PANDEMIA

Son tiempos difíciles para todas las profesiones, pero también para los AA.FF. ¿Le está suponiendo una gran complejidad desarrollar su trabajo cotidiano? Por nueva legislación, normas, prohibiciones, etc.
Más que resultarme difícil, me está exigiendo trabajar un mayor número de horas, ya que son muchas las nuevas normativas que hay que estudiar y los protocolos de actuación que hay que instaurar. No obstante, una vez que quedan establecidos y organizados, se integran en la rutina diaria de las comunidades y en muchas ocasiones, agilizan la vida y gestión de las mismas.

¿Diría que ha sido la época más complicada desde que comenzó a desempeñar esta profesión o ha habido otras épocas similares?
Para mí ha sido la época más complicada ya que hemos tenido que enfrentarnos a una situación impensable y desconocida y que exigía una capacidad de respuesta inmediata, ya que la vida diaria de las comunidades seguía su marcha y requería soluciones para las que, en muchas ocasiones, no había respaldo normativo, lo que ha creado y sigue creando, mucha inseguridad en cuanto a la legalidad de muchas de las actuaciones seguidas o decisiones tomadas.

¿Son notables los cambios que ha habido en la profesión desde que ud. comenzó, al requerir de un constante reciclaje?
El cambio, a lo largo de casi 20 años, ha sido grande. La labor del administrador ha pasado de ser una labor más contable, de guarda y custodia de documentos (en los casos en que el administrador ejerce también el cargo de secretario de la comunidad) y de desarrollo de los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios, a ser mucho más compleja, teniendo que atender múltiples cuestiones y estar pendiente de que las comunidades cumplan las numerosas y diversas normativas que van surgiendo y que afectan a las mismas. Cuestiones como la protección de datos, la prevención de riesgos laborales, el blanqueo de capitales, las obligaciones fiscales, las inspecciones periódicas de instalaciones y ajuste a normativa de las mismas, etc. hacen que tengamos que estar reciclándonos y aprendiendo constantemente.

¿Qué le aconsejaría a alguien que piense en convertirse en A.F. colegiado?
A quien esté pensando en convertirse en administrador de fincas colegiado le diría que debe tener una clara vocación de servicio, capacidad de organización, paciencia y don de gentes y por supuesto, estar dispuesto a adaptarse a las constantes innovaciones técnicas, legislativas, etc. que afectan al desarrollo de una profesión que es muy dinámica y que requiere una cualificación cada vez amplia y específica.

¿Qué opina del programa formativo del COAF, le gustaría algún tipo de contenido que se viene demandando en la labor cotidiana?
Creo que el programa formativo que viene desarrollando el COAF desde hace tiempo y que se está incrementando últimamente, es muy interesante y sobre todo, necesario para los administradores. Hay tantas materias que tratar y en las que profundizar que es casi imposible enumerarlas, pero por destacar algunas, insistiría en las actuaciones conjuntas con la Agencia Tributaria o en materia laboral, ya que son cuestiones muy específicas y dinámicas que requieren estar permanentemente informados de las mismas.

Ana Villegas junto a sus compañeras de despacho Ana Gema Cazorla y Mariana Cordero.

Las Nuevas Tecnologías facilitan la labor del A.F. Colegiado pero ¿Sería ud. partidaria de que la legislación permitiese la celebración de Juntas de propietarios Telemáticas?
Sí, creo que es una auténtica necesidad. El desarrollo de cualquier profesión debe adaptarse a los avances tecnológicos y la experiencia que estamos viviendo con motivo de la pandemia de Covid ha puesto de relieve aspectos de la actual Ley de propiedad horizontal que han quedado obsoletos. Cuestiones como la obligatoriedad de dos convocatorias para la celebración de las juntas de propietarios; formalidades para las comunicaciones de convocatorias y actas y, por supuesto, la celebración presencial de las juntas de propietarios son un atraso hoy día si tenemos en cuenta que las nuevas tecnologías permiten agilizar y facilitar muchas de las situaciones de la vida diaria de las comunidades y , en concreto, la celebración de las juntas de propietarios, permitiendo la celebración de las mismas en situaciones en las que, con la legislación actual no es posible, y permitiendo además que propietarios que, con la legislación actual no podrían participar físicamente en las mismas, viéndose obligados a delegar su representación y voto, puedan ser partícipes directos gracias a las vías telemáticas. Para mí, es la reforma más urgente que necesita la actual legislación.

¿Qué le parece la labor del Colegio este año, con el envío de información sobre los cambios normativos y llegando a acuerdos con los ayuntamientos para que ayudasen a difundir cartelería sobre las medidas de seguridad y prevención a tener en cuenta en comunidades?
La labor del Colegio ha sido de gran ayuda, ya que los administradores nos hemos visto desbordados con las nuevas situaciones que se nos planteaban cada día y para las que no teníamos textos legales ni precedentes en los que basarnos y por ello, toda la ayuda que hemos recibido del Colegio, ha sido fundamental, al darnos seguridad a la hora de tomar decisiones y sobre todo, al poder ofrecer a nuestros administrados una justificación para las mismas y transmitir un mensaje de tranquilidad. En este sentido me parecen muy interesantes los acuerdos que se han adoptado con los ayuntamientos, ya que ha ayudado a que los propietarios sientan más cercanas las comunicaciones que se les han efectuado y creo que ha ayudado a que se cumplan todas las medidas específicas en materia de Covid.

¿Qué otros servicios del colegio (formación, consultoría puntual, deontología, etc.) le parecen más interesantes y cuáles le gustaría que se pudiera ofrecer, tal vez en el futuro?
Hay dos aspectos que me parecen básicos y que dotan a la profesión de prestigio. El primero es el servicio de consultoría (que ya existe) a fin de que, cuando los administradores colegiados tengamos duda sobre alguna cuestión o surjan discrepancias de opinión entre los propietarios de las comunidades y queramos ofrecer una solución fundamentada, podamos acudir al Colegio de Administradores a plantear nuestras dudas o a que respalde nuestro criterio. Yo he usado varias veces este servicio y a los propietarios les da mucha tranquilidad y seguridad saber que el criterio que estamos exponiendo está avalado por el Colegio de Administradores.

El segundo aspecto es el deontológico. Creo que el Colegio y todos sus colegiados debemos hacer un esfuerzo por crear y cumplir un marco de principios, deberes y derechos que dignifiquen la profesión y sea un distintivo de calidad frente a las constantes intromisiones de personas que sin estar colegiadas ni tener cualificación adecuada, ejercen de hecho nuestra labor. Debemos denunciar al Colegio todos los casos de intrusismo que conozcamos e incluso dentro de los propios administradores colegiados, creo que el Colegio tendría que establecer los medios necesarios para acabar con cuestiones como la bajada del coste de los honorarios, modos de buscar clientela sin interferir en las comunidades administradas por compañeros, etc. En este sentido, todos debemos contribuir en mantener unos límites que no se deben traspasar y el Colegio debe velar de forma estricta para que así sea, estableciendo unos medios concretos de control más exhaustivos que los actuales, a tal fin.

Ana Villegas delante de la Playa de la Gola, con la Punta del Moral ayamontina de fondo.

El trato humano es fundamental (la psicología) en el ejercicio de la profesión ¿Ha comprobado que, en este último año, la población está más susceptible ante las contrariedades?
El trato humano es uno de los pilares básicos del desarrollo de la profesión, ya que el contacto con los propietarios es constante y en muchas ocasiones existen situaciones de conflicto entre propietarios, vecinos que tienen un criterio diferente al del administrador, y otras muchas situaciones que exigen que el administrador tenga un conocimiento detallado e indubitado de las normativas aplicables a cada caso y, además, que sepa trasladarlas a la práctica resolviendo los conflictos que puedan surgir de forma eficaz, con firmeza de criterio y a la vez con la psicología necesaria para que los propietarios queden satisfechos.
Es cierto que en los últimos meses he observado una crispación mayor a la habitual, entre otras razones, porque han surgido situaciones, como la apertura de piscinas con una normativa nueva con motivo del Covid, que no se habían dado antes en la vida de las comunidades y respecto de las cuales había en muchos casos , una clara contraposición de intereses entre los vecinos de las comunidades. Para mí, ésta ha sido la principal dificultad con la que me he encontrado, y me exigió una firmeza de criterio sin fisuras a la hora de gestionarla.

¿Cree que el próximo verano pueda desarrollarse similar al anterior, peor o mejor?
Creo que aún habrá peligro y tendremos que seguir manteniendo muchísimas medidas de prevención y seguridad. Profesionalmente ya contamos con la experiencia del verano anterior, lo que nos permitirá aplicar los criterios y soluciones que fueron efectivos. No obstante, creo que hay un sentimiento de cansancio general que puede hacer que los propietarios estén más nerviosos y por ello los AA.FF. tendremos que tener muchísima empatía con ellos.

CRISIS DE LA PROFESIÓN DEL A.F.

En relación con la anterior ¿Qué anécdotas podría recordar de su trayectoria, de las cosas que ocurren en esta profesión?
Con las compañeras de mi oficina siempre digo que si hubiera ido recopilando las anécdotas surgidas a los largo de 20 años de profesión, podría escribir un libro y sería un best seller, ya que nos encontramos con todo tipo de situaciones, divertidas, curiosas y en ocasiones, comprometidas. Propietarios, normalmente ancianos, que te cuentan su vida; presidentes inamovibles del cargo; llamadas a horas intempestivas al servicio de urgencia para decir que se ha estropeado la lavadora de la vivienda situaciones de celos porque el socorrista de la piscina es demasiado atractivo… (risas) En una ocasión el presidente de una comunidad se dejó una receta médica comprometida en mi oficina y después no sabía cómo pedirla. En fin, claramente la realidad supera la ficción. Recuerdo con mucho cariño que, cuando tuve a mi segunda hija, dejé algunas comunidades porque estaba saturada de trabajo y decidí abarcar únicamente el trabajo que pudiera atender correctamente. Al cabo de unos años, los propietarios de algunas de esas comunidades vinieron a buscarme, diciéndome que habían esperado a que pudiera volver. Fue muy emocionante y satisfactorio.

¿Cuáles son los asuntos que más preocupan a la profesión: la ocupación ilegal, la morosidad incipiente por la pandemia, precios…?
Creo que la ocupación ilegal es un problema muy grave, ya que genera muchos conflictos en las comunidades y cuando los propietarios están cansados de esta situación nos exigen a los administradores soluciones rápidas y efectivas que no están a nuestro alcance ya que la legislación actual es claramente deficitaria y poco resolutiva en esta materia. Otras cuestiones como la morosidad, aunque hayan aumentado con motivo de la pandemia, tienen solución, porque los administradores tenemos a nuestro alcance los recursos legales para atajarlas. El problema de la ocupación es el desamparo legal que tienen los propietarios y, por ende, los administradores de los edificios con viviendas ocupadas ilegalmente.

Ana Villegas Carbonero es además letrada especializada en Derecho Civil y Penal.

Habida cuenta las obligaciones legales y normativas del sector ¿La figura del A.F. es cada vez más necesario y sería casi imposible desarrollar una adecuada gestión de una comunidad de propietarios sin contar con un especialista en la misma?
Como indiqué anteriormente, la labor del A.F. está evolucionando con gran rapidez, ampliándose y especializándose sus competencias. Ello hace que tengamos que conocer con rapidez todas las novedades normativas que afectan a la profesión, así como contar con los medios para aplicarlas en la práctica. Ello hace que la figura del administrador de fincas sea imprescindible hoy día para realizar una correcta gestión de las comunidades y hace también imprescindible la labor de los Colegios de Administradores de Fincas , que con sus actuaciones formativas y de información, y a través de los diferentes convenios de colaboración con empresas y organismos de todo tipo relacionados con nuestra actividad, nos permiten ofrecer un buen servicio.

¿Hay fricciones con colegiaciones que ejercen legalmente pero no están especializadas y eso perjudica a la imagen de la profesión?
Yo soy abogada ejerciente y, sin embargo, cuando comencé a trabajar en la administración de fincas, me colegié como administradora y comencé a realizar y sigo realizando cursos de especialización en todas las cuestiones que considero importantes para el desarrollo de la administración de fincas porque considero que el hecho de ejercer como abogado, procurador, economista, gestor administrativo, etc. no dota por sí mismo de la preparación y cualificación necesaria para la administración de fincas. Siempre he sido firme defensora de la especialización profesional en todos los ámbitos y así mismo creo que cada Colegio profesional debe atender las particularidades de cada profesión en concreto.

¿Le parecen interesantes los convenios recientes de colaboración con los colegios de Procuradores, Abogados o Arquitectos Técnicos?
Los convenios tienen un aspecto relativo a la realización de actividades de formación conjunta para aquellas cuestiones que atañen a cada una de estas profesiones y a la administración de fincas en común y ello me parece beneficioso para la figura del administrador de fincas pues el objetivo final en el desarrollo de cualquier profesión es dar un servicio de calidad y si estos convenios amplían nuestras posibilidades formativas, me parecen un acierto. Por otra parte, los convenios facilitan que ciertos profesionales de otros sectores, como la abogacía, que tienen puntos en común con la administración de fincas, se colegien como administradores de fincas y ello me parece también positivo, ya que favorece que la persona que efectivamente ejerza en la práctica esta labor, pertenezca al Colegio profesional específico para ello y se dote a la figura del administrador de fincas de la relevancia e importancia que tiene y se especialice y dignifique nuestra labor.

En las instalaciones de Inmocentral han adoptado medidas de prevención anticovid.